Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego określa się wartość nieruchomości. Wycena nieruchomości może być dokonywana dla różnych celów np. w celu ustalenia wysokości odszkodowania, przy udzielaniu kredytu hipotecznego, w trakcie spraw sądowych albo w celach podatkowych). Wycena nieruchomości jest wykonywana przez specjalistę, który posiada odpowiednie uprawnienia i doświadczenie zawodowe, które pozwala mu na podstawie dostępnych dokumentów oraz wizualnego stanu nieruchomości stwierdzić, jaka jest jego wartość. Nasz zespół ds. wycen nieruchomości posiada uprawnienia międzynarodowe RICS i krajowe uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego.

Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do:

wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości,
stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych,
zachowania tajemnicy zawodowej,
posiadania aktualnego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej.

Cel wyceny nieruchomości

Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać operaty szacunkowe, opracowania i ekspertyzy. Mogą one dotyczyć np.

rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,
efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,
skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,
bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,
wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Rodzaje wartości nieruchomości

Rzeczoznawca majątkowy może określić jedną z trzech rodzajów wartości nieruchomości: rynkową, odtworzeniową i katastralną.

Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym (strony transakcji były od siebie niezależne, np. nie były członkami rodziny albo spółkami w ramach jednej grupy kapitałowej, a także upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy – nieruchomość była przez jakiś czas oferowana na rynku, a nie zaoferowana wyłącznie zamkniętej, małej grupie osób lub podmiotów i szybko sprzedana), którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy (ich decyzja o sprzedaży nie została podjęta na skutek chwilowego kaprysu), działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (np. gdy sprzedający jest zadłużony i chce sprzedać nieruchomość jak najszybciej nawet za mniejszą cenę).

Wartość odtworzeniowa nieruchomości to kwota, jaką musielibyśmy zapłacić za nabycie gruntu oraz wybudowanie budynków i innych obiektów, by mieć taką nieruchomość, jaka podlega wycenie. Ponieważ jednak w takim przypadku otrzymalibyśmy w efekcie nieruchomość z nowymi budynkami i obiektami, rzeczoznawca majątkowy musi jeszcze uwzględnić stopień ich zużycia i odpowiednio zmniejszyć ostateczną wartość. Wartość tę określa się, jeśli określenie wartości rynkowej jest niemożliwe, gdyż np. na rynku nie było transakcji sprzedaży nieruchomości, które byłyby podobne do wycenianej (np. czynne obiekty wojskowe).

Wartość katastralna nieruchomości nie jest dotychczas ustalana, ponieważ będzie dotyczyć przyszłego procesu powszechnej taksacji nieruchomości. W Polsce nie rozpoczęto procesu powszechnej taksacji nieruchomości, dlatego też wartość ta nie jest ustalana.

Zasady wyceny nieruchomości

Co to jest operat szacunkowy

Przepisy prawa definiują rodzaje wartości, jakie rzeczoznawca majątkowy może określić oraz jakie podejścia, metody i techniki rzeczoznawca powinien zastosować, aby poprawnie wycenić nieruchomość. Decyzję o tym, jaki rodzaj wartości zostanie określony oraz jakie podejście, metoda i technika zostanie zastosowana, podejmuje rzeczoznawca majątkowy i jest ona uzależniona m.in. od celu wyceny, indywidualnych cech danej nieruchomości oraz od dostępnych informacji o rynku nieruchomości. Wybór ten nie jest całkowicie dowolny. Rzeczoznawca majątkowy musi się kierować zasadami wyceny zawartymi w przepisach prawa. Zasady wyceny w niektórych przypadkach wprost nakładają na rzeczoznawcę określenie wskazanego rodzaju wartości (np. wartość rynkową nieruchomości wywłaszczonej) lub zastosowanie konkretnego podejścia w wycenie (np. podejście porównawcze przy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste).

Wynikiem pracy rzeczoznawcy majątkowego jest opinia sporządzona w formie pisemnej lub elektronicznej - operat szacunkowy. Forma i treść operatu szacunkowego są określone w przepisach prawa. Operat szacunkowy jest sporządzany w określonym celu i tylko w tym celu może być wykorzystywany. Ograniczona jest również czasowo możliwość jego wykorzystywania. Jest on „ważny” przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, jeśli w tym okresie nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości. Po tym czasie operat szacunkowy może być nadal wykorzystywany, ale tylko po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Musi być to rzeczoznawca majątkowy, który sporządził ten dokument. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego obejmuje kolejne 12 miesięcy liczone od dnia upływu jego „pierwotnego okresu ważności”. Potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego można dokonać tylko jeden raz, czyli „ważność” operatu szacunkowego może być „wydłużona” maksymalnie do 24 miesięcy od daty jego sporządzenia.